大崛起

• 芝士森林

  2024-05-29
  这也就很好地解释了中美贸易摩擦中，美国一定要将中国划分为“非市场经济国家”以及针对“中国制造2025”的原因。中国“政府+土地金融”的制度设计挑战了欧美“私企+股票债券”的市场模式，中国的资本市场（以房地产市场为主）挑战了美国的资本市场（以股票市场为主），但无论是政治制度还是城市化所处的阶段，都决定了美国无法效仿中国的做法，因此美国只能依靠所谓市场经济国家的“准则”迫使中国“自断双臂”，放弃自己的“有形之手”。
• 芝士森林

  2024-05-29
  如果按照新古典增长理论，这种做法当然没有问题，但如果按照两阶段增长模型，“缺口”和“剩余”不能相抵。这是由于依照金融学原理，资本性剩余与现金流性剩余的“量纲”不同。前者是通过金融创造的，是将未来收益贴现进行资金的跨期配置，在本质上属于向未来借贷的行为。而现金流性支出在时间上的持续性，导致再大的资本存量也难以弥补流量缺口，由于更多的资本性支出意味着更高的债务及利息，如果未来创造的现金流不足以偿还债务，就会陷人债务危机。
• 芝士森林

  2024-05-29
  在很多学者看来，没有通货膨胀是因为货币都“涌向住房和土地市场”，而不理解现在市场上的大多数货币本身就是由“住房和土地市场”生成的。若房地产市场泡沫破裂，我们不会看到多余的货币决堤而出，而是会看到市场上的流动性突然干涸。大家在批判房地产泡沫时，其实也在享受资产泡沫带来的好处。没有这些泡沫，就不可能创造出足够的货币，泡沫崩溃时，前所未有的商业繁荣就会烟消云散。
• 芝士森林

  2024-05-29
  反而是在发展中国家，私人土地改变用途、建筑违章现象屡禁不止。一个直观的现象就是，违章建筑比重越高的国家，其发展水平就越低。只有消灭对公共服务的盗窃，制止“搭便车”现象的蔓延，高水平的公共服务才能被提供。这也是发达国家和不发达国家的一个重要区别。
• 芝士森林

  2024-05-29
  很多人会以为“农村土地没有变成银行贷款的抵押资产，并不是因为在物理性质上与城市土地有什么区别，而是因为法律不允许”。认为只要“法律允许”就可以“盘活比城市土地更大的资产”的观点是错误的。我们要知道地租源于未来的收益。城市土地和农村土地收益的巨大差别是源于公共服务的差别，而不是“法律不允许”。没有收益的荒漠，即使没有法律限制，也不会成为资产。同样，由于农地收益流极低，农地作为信用基本没有太大价值，自然无法用来抵押。
• 芝士森林

  2024-05-28
  商品房用地的出让，本质是城市政府为公共服务和基础设施建设初始资本融资。有了保障房这个“锚”，我们就可以像调整银行的货币准备金那样，调节商品房和保障房的比例，从而控制地方政府信用发行规模——如果我们希望经济增速快一点，就可以提高商品房相对保障房的比例；反之，则可以降低商品房的“发行规模”。宏观调控工具因此会更加丰富，经济政策就可以更加精确。
• 芝士森林

  2024-05-28
  “先租后售”模式，看似解决的是住房问题，实际上却意味着“土地财政”的升级——都是以抵押作为信用获得原始资本。这一模式同以往“土地财政”的一个重要不同，就是以往“土地财政”是通过补贴地价来直接补贴企业，而“先租后售”保障房制度，则是通过补贴劳动力来间接补贴企业。2008年以后，制约企业发展的最大瓶颈已经不是土地，而是劳动力。
• 芝士森林

  2024-05-28
  正确的改革策略应当是：积小改为大改。把巨大的利益调整，分解到数十年的城市化进程中。要使每一次改革的对象只占整个社会成员的很小部分。随着城市化水平的提高，逐渐演变为直接税与间接税并重，乃至以直接税为主的模式。成功的转换，是“无痛”的转换。时间越长，对象越分散，社会承受力就越强，改革也就越容易成功。切忌城市化还不彻底就急于进入教科书式的改革。具体做法是，在空间和时间上，把城市分为已完成城市化原始资本积累的存量部分和还没有完成的增量部分。在不同的部分，区分不同的利益主体，分别制定政策，分阶段逐步过渡到更加可持续的税收模式：（1）对企事业单位和商业机构，可率先征收财产税。（2）对永久产权（如侨房、公房等），可以开征财产税。（3）对小产权房、城中村，可以结合确权同时开征财产税。（4）对有期限的房地产物业，70年到期后开征财产税的同时转为永久产权。（5）在老城区新增住宅用地拍卖时就规定要缴纳财产税。（6）可以缩短老城区及附近新出让项目的期限，如从70年减少到20年或30年，到期后，开征财产税。（7）所有已经有完整产权的物业，需以公共利益为目的才可以强制拆迁，物业均按市场价进行补偿。（8）愿意自行改建的，在容积率不变且不恶化相邻权的条件下，允许自我更新。（9）愿意采取集体改造的，自行与开发商谈条件。个别政府鼓励的项目（如危旧房改造），可以以容积率增大等方式予以奖励。财产税可以有不同的名目，直接对应相关的公共服务。通过区别不同的政策对象，按照不同的阶段，将完成城市化的地区渐进式地过渡到可持续的“税收财政”，同时，建立与之相对应的、以监督财税收支为目的的社区组织。城市新区部分则应维持高效率的“土地财政”积累模式。但维持并不意味着无须改变。其中，最要紧的，就是尽快将不动产分为投资和消费两个独立的市场。现在的房地产政策之所以效率低下，一个很重要的原因，就是我们希望...
• 芝士森林

  2024-05-28
  清末和民国时期的开放历史表明，市场开放对交易双方的好处并不像“比较优势”理论认为的那样是无条件的。国际投资和贸易既可帮助中国企业在全球“攻城略地”，也方便了国际资本的经济殖民，利弊得失依赖双方的资本实力——自由贸易只对资本更廉价的一方有利。为何发达国家经济长期作为更有竞争力的一方？一个重要的原因，就是其凭借完善的“税收一金融”体制可以以很高的效率融资，从而获得全球竞争优势。因此，通常条件下，最卖力推动全球化的，往往也是资本最雄厚的国家。但中国的“土地财政”打破了这一规则，在短短十几年的时间内，创造了比西方国家更廉价的资本。中国产品风靡全球，中国出人意料地成为可与西方国家比肩的资本强国。
• 芝士森林

  2024-05-28
  土地收入是融资收入（股票），而不是财政收入（税收）。在城市政府的资产负债表上，土地收益属于“负债”，税收则属于“收益”。“土地金融”或许是一个比“土地财政”更接近土地收益本质的描述。
• 芝士森林

  2024-05-28
  而“土地财政”却给了人民币一个“锚”。土地成为货币基准，为中国的货币自主提供了基石。2013年，美联储宣布要逐步退出“量化宽松”，新兴市场国家立刻出现资本外流、货币贬值、汇率波动，而人民币的汇率却屹立不动。这说明人民币已脱离美元来定价，找到自己内生的“锚”。这个“锚”就是不动产：不动产升值，货币发行应随之上升，否则就会出现通货紧缩；货币增加，而不动产贬值，则必然出现通货膨胀。也就是说，货币超发须借由不动产升值来吸收，否则，过剩的流动性就会导致通货膨胀。1998年的住房制度改革虽然没有使GDP增加，却使“城市股票”得以正式“上市流通”，全社会的信用需求急速扩大。之所以没有发生通货膨胀，乃是因为房价上升导致全社会信用规模膨胀的速度比货币更快。
• 芝士森林

  2024-05-28
  企业家最主要的贡献不是对企业的日常管理，而是发现潜在需求，并设计出能够将这些需求转化为以可赢利的方式提供产品的商业模式。
• 芝士森林

  2024-05-28
  本章将力图证明，制度是城市发展内在的“隐秩序”（hide order），是城市生长的DNA。城市兴亡过程中的“物竞天择”，在很大程度上取决于制度的优劣。从某种意义上来讲，城市间的竞争乃是不同城市制度间的竞争。地理位置上的优劣，并非传统理论认为的那样，是决定城市成长和消亡的主要原因。城市规划中的“制度设计”，是远比“空间设计”更加重要的学术领域——尽管在这一领域中，目前的城市规划几乎是一片空白。
• stevie

  2024-04-01
  中国的土地市场与股票市场具有类似的架构，土地市场中的房地产开发商就像股票市场中的券商，包销政府出让的土地使用权（就像企业发行的股票），然后根据需求开发各种楼盘（就像股票市场中的理财产品），居民（就像股票市场中的股民）通过购买城市政府发行的“城市股票”分享整个社会财富的增长（房产升值）。
• 麒麟

  2023-01-07
  那种认为“不是土地财政支持了城市化，而是经济主体对城市化的高预期收益支持了土地财政”的观点才是真正倒因为果。公共服务需要非常重的资产才能提供。只有政府提供了重资产服务，其他社会主体才可能以轻资产启动各类商业模式。城市化就是资本不断聚集的过程。没有“土地财政”解决公共服务重资产建设的融资问题，城市化根本不会发生，也就谈不上什么“经济主体”对城市化的高预期。对政府市场角色根深蒂固的怀疑，深藏在现代经济学的底层。在主流经济学的框架里，政府作为市场的对立面而存在。对“土地财政”的偏见，正是源于经济学对政府角色的普遍怀疑。否定“土地财政”，坚持“车”（私）先于“路”（公），无非就是想维护市场不需要政府的理论假设。这反过来也说明了主流经济学的贫困。笔者的框架其实延续的是“诺思一奥尔森一蒂伯特”这样一个非主流的经济学传统。
• 麒麟

  2023-01-07
  开发和建设深圳的故事显示，并不是只要有经济活动，就会自发形成基础设施；而是要政府先提供基础设施，才能招商引资。基础设施建设资金来自土地收入，其价值体现的是未来城市“外部性”带来的现金流的贴现。没有“土地财政”，深圳的“第动力”就不会产生。中国城市化伟大成就背后的重要原因，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度一“土地财政”，也正因如此，“土地财政”乃是一种金融活动。将土地收入视作“财政收人”，暴露出传统经济理论对真实世界的错误观察和认识。也有人认为“华为、腾讯、中兴、大疆、顺丰等在深圳的崛起”是因为“毗邻香港的优势”，而非“土地财政”。那为何深圳实施“土地财政”制度之前，同样靠近香港的它却难以产生这些企业？在笔者看来，深圳特区之所以比其他同时起步的特区表现更好，乃是因为深圳最先发现并使用了“土地财政”的融资功能。
• 麒麟

  2023-01-07
  土地的价值来源与其他生产要素不同。由于空间的连续性，作为空间经济资源集合体的土地，与其他经济资源存在明显的区别，即其价值来源并不依附其内在属性，而是源自外部的经济活动，土地代表了生产活动所在空间能享有的外部空间经济资源的集合。想象一件叫“公园”的产品，建设成本为100元，使用公园的人愿意付出的最高价格是1000元。如果门票收入是500元，公园的提供者将获得利润400元，而价值500元的免费“剩余”就外溢到周边土地的价格上，这就是城市土地的价值来源。公园如此，道路、地铁、路灯、学校都是如此。所有外溢服务的集合，赋予城市土地不同的价值。区位不过是这些服务在空间上的投影，是叠加其上的公共服务的函数。
• 麒麟

  2023-01-07
  不同国家的城市居民谁更“城市化”？一国的市民同另一国的农民谁更“城市化”？城市的制度原型，使得我们对城市化的研究不再局限于城乡的比例关系，而是可以进一步对城市之间的差异进行比较。城市化水平取决于购买公共服务的多少一比如，某国的农民在境外也可以获得本国政府提供的安全服务，甚至超过另一国的市民，那么就意味着这个农民更“城市化”。同样，某个城市的市民所享受的公共服务，如果超过另一个城市的市民所享受的公共服务，这就意味着该城市市民的城市化水平要高于另一个城市的市民。一个城市的城市化水平，是全体市民“城市化水平”的加总（赵燕菁，2000）。
• 麒麟

  2023-01-07
  任何理论，本质上都是帮助思考的工具。每个定义都有其学科特定的用途。例如，对“人”这个概念来讲，生物学、心理学、社会学、人类学等各有不同的定义。不同的概念网络组成了不同的理论。不同的理论如同不同的工具。就像剪刀不一定比锤子更“先进”一样，人类发明不同的工具，为的是解决不同的问题。一个城市定义“好不好”，关键是看其是否有助于解释某一类城市现象。某一理论自身并不能证明自己比其他理论更“科学”。同样，从制度角度来定义城市，并不是因为这个定义比其他定义更“正确”，而是因为其提供了一个新的理论视角，可以把制度纳入城市问题研究的核心。
• 麒麟

  2023-01-07
  土地肯定“不具有天然的信用”，所有资产的价值都是未来收益的贴现。土地及附着其上的不动产也是如此。土地的信用来自附着其上的公共服务给土地带来的现金流（租金）。如果认为“土地之所以能成为银行借贷的抵押资产，是因为土地是一种耐用品，不容易耗损，其性质容易量度，数量庞大且可分割”，那么沙漠是否也可以成为银行借贷的抵押资产？荒山是否也可以用来降低交易成本？显然，只有能带来现金流的城市土地，才具有信用。而信用最主要的功能之一，就是降低交易成本。不能带来未来收益的土地，不管面积多大都不具有信用。没有信用的土地，也就不具备资本属性，更不可能作为“降低借贷双方交易费用的工具”很多人会以为“农村土地没有变成银行贷款的抵押资产，并不是因为在物理性质上与城市土地有什么区别，而是因为法律不允许”。认为只要“法律允许”就可以“盘活比城市土地更大的资产”的观点是错误的。我们要知道地租源于未来的收益。城市土地和农村土地收益的巨大差别是源于公共服务的差别，而不是“法律不允许”。没有收益的荒漠，即使没有法律限制，也不会成为资产。同样，由于农地收益流极低，农地作为信用基本没有太大价值，自然无法用来抵押。