全球房地产

• luhaiduo

  2024-02-08
  1. 中国房地产发展中遇到的问题和难题第一，土地供应方面，人地错配，结构失衡，一二线房价高房价，三四线高库存。人口向大都市圈聚集，但土地供给长期向中西部中小城市倾斜，农村建设用地高于城市建设用地，工业用地占比过高，住宅用地用地占比过低。第二，住房金融层面，货币超发助推房价上涨，信贷政策不稳定，频繁调整首付比例，扰动市场预期，推高居民杠杆。第三，住房保障方面，供给不连续，进入门槛高，退出门槛低。第四，税收方面，重建设交易轻保有，影响存量房流通，且强化房地产投资属性。第五，住房供应层面重购买轻租赁，住房租赁制度不完善，市场不成熟。2. 如何破解中国房地产难题？第一，人地挂钩，优化土地供应，重视城市规划，实现供求平衡。第二，保持住房金融制度的稳定性和连续性，避免货币超发和过度杠杆。第三，完善住房保障体系，应继续完善以公租房、经济适用房、棚户区改造安置房、共有产权房为主体的多层次住房保障体系，降低准入门槛，提高退出门槛。第四，加快建立租购并举的住房制度，住房自有率自有其自身规律，过低将导致居民缺乏恒产，不利于发挥财富效应，但追求过高的住房自有率将会导致不合理的需求进入市场，产生泡沫，引发经济危机。因此不必一味的追求高自住房自有率，而是要建设租购并举的住房供应体系，应充分保护租赁家庭权益，逐步落实租购同权，发展以机构为主导的租赁市场。第五，稳步推进房地产税改革。房地产税推出的最佳时机是经济发展稳定，房地产市场平稳健康运行时期，在经济发稳定发展，房地产市场健康运行时期出台房产税，边际影响最小，更容易被市场所接受。征税对象上从空置住房及高端住房逐步过渡到所有住房，有利于推进改革。房产税是直接税，居民对税负敏感，房地产税应由小范围低税负向全面征收过渡。
• 李野合

  2020-12-11
  未来地方财政对土地出让金的依赖将难以为继，保有坏节收，房产税的改革紧迫性上 升。_z新房和二手房一比一，房地产进去存量时代，政府原有的卖地模式提供政府收入，不足以满足政府在基础设施公共支出。那么，政府就有征收保有税的需求了。
• 李野合

  2020-12-11
  德国如何控制房价一方面，完租货市场相关法律法规，确保时买不起房的居民可以长期稳定地租住存量住房；另一方面，加大对租房和低收入群体的租金补贴，并对中等收入群体出台一定的财税优惠或补贴举措，支持其住房消费升级。同时还加重超额占用和投机需求的税收负担，开征二套住房税，不断提高不动产交易税率，遏制非合理需求。但经济增速下行，若继续大规模建房，不仅会挤占宝贵的
• 李野合

  2020-12-11
  土地出让金直接纳人国家储备金，本届政府无支配权，卖地动机不足。新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故地出让金收并不直接编入政府财政面算而是以国家储备金形式进行长期投资。
• Aaron

  2020-07-20
  房地产税对调节房地产市场的作用有限。从国际经验看，房价的决定因素是供需和金融，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税，且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度；日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历了两次房地产危机，美国出现60年大牛市又爆发次贷危机，英国房价长期刚性上涨，主要是由于土地供给不足和房地产过度金融化。
• Aaron

  2020-07-20
  对于房地产开发企业而言，商业住房抵押贷款和商品房预售制度有助于企业合理运用杠杆，加速资金周转和项目建设进度。“定金和预收款”及“个人抵押贷款”占房地产开发资金来源比例持续走高，由2010年初的43%增至2018年末的52%，超过自筹资金，成为房企开发资金最主要的渠道来源。从产权的角度看，中国土地制度有三个特点。第一，实行土地公有制。第二，土地国有制和土地集体所有制并存。城市市区土地归国家所有，农村和城市郊区的土地归集体所有。第三，土地所有权与土地使用权分离。土地使用权可转让，转让方式包括有偿出让和无偿划拨两大类，其中有偿出让包括招标、拍卖、挂牌和协议。2006—2016年“招拍挂”、协议、划拨转让土地比例为44∶10∶46，“招拍挂”是土地有偿出让的主要方式。
• Aaron

  2020-07-20
  新加坡没有土地财政，土地出让金在政府财政收入中占比较小。2017年，新加坡土地出让金占政府财政收入的约12%，若加上房地产相关税收，合计仅为21%。土地出让金直接纳入国家储备金，本届政府无支配权，卖地动机不足。新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故土地出让金收入并不直接编入政府财政预算，而是以国家储备金形式进行长期投资。新加坡组屋市场实施封闭式管理，与私人住宅市场严格分离。其中新组屋市场只面向新加坡公民家庭，申请者家庭中必须有一名新加坡公民，其他家庭成员中至少有一个公民或永久居民，单身人士不得申请。
• Aaron

  2020-07-20
  1944年布雷顿森林体系建立，奠定了以美元为中心的国际货币体系，1976年牙买加体系延续美元霸权地位。美国享有向全球征收铸币税的特权，可以输出通胀，因此货币政策长期宽松，住房市场获得充裕流动性，满足人口增长和城镇化创造的住房需求。美国是世界上经济最发达的国家，科技实力最强，拥有全球金融和军事霸权，研究其房地产市场运行和住房制度具有重要价值。美国房地产成功之处在于持续吸引移民流入、高度自由发达的金融和创新体系等，但是也有很多教训，比如超前消费、民粹主义、追求高住房自有率、把居住问题更多交给市场解决而租赁保障体系不健全等。
• Aaron

  2020-07-20
  综合国际正反两面的经验教训，我们认为，中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“人地挂钩，金融稳定。”